Investir dans l’immobilier ne commence pas par la recherche d’un appartement.
C’est pourtant souvent le premier réflexe. On consulte les annonces, on regarde les prix, on calcule rapidement un rendement et on essaie de déterminer si le bien est une « bonne affaire ».
À mon sens, la démarche doit être exactement inverse.
Un investissement immobilier doit d’abord répondre à un objectif. Ensuite seulement viennent le choix de la stratégie, la fiscalité, le financement et enfin la recherche du bien.
À Sarrebourg, en Moselle Sud comme ailleurs, j’accompagne les investisseurs selon ce parcours. L’objectif n’est pas simplement de trouver un bien à acheter, mais de construire un investissement qui corresponde réellement à leur situation.
1. Définir pourquoi vous souhaitez investir dans l’immobilier
Avant de parler appartement, maison, rendement ou fiscalité, une première question doit être posée : pourquoi souhaitez-vous investir ?
Les réponses peuvent être très différentes.
Certains veulent se constituer progressivement un patrimoine. D’autres souhaitent préparer leur retraite et créer des revenus complémentaires pour demain. Certains recherchent davantage de revenus immédiatement, tandis que d’autres veulent surtout réduire une fiscalité devenue importante.
Il peut également s’agir de transmettre un patrimoine à ses enfants, de diversifier son épargne ou simplement de faire travailler une capacité d’investissement encore inutilisée.
Cet objectif est fondamental, car il va déterminer toute la suite.
Un investisseur qui souhaite obtenir des revenus complémentaires n’a pas nécessairement intérêt à acheter le même bien qu’un contribuable fortement imposé qui souhaite utiliser les travaux pour réduire sa fiscalité.
De la même manière, une personne de 35 ans qui construit son patrimoine sur vingt ans n’a pas forcément les mêmes priorités qu’un investisseur de 58 ans qui prépare sa retraite.
Avant de parler immobilier, il faut donc parler du projet de vie.
2. Choisir le type d’investissement adapté à votre profil
Une fois l’objectif défini, il faut choisir la stratégie permettant de l’atteindre.
C’est une étape souvent sous-estimée. Beaucoup d’investisseurs pensent simplement devoir choisir entre un studio et un appartement plus grand. En réalité, les possibilités sont beaucoup plus nombreuses.
La location nue peut rechercher davantage de stabilité et peut également présenter un intérêt dans une stratégie de déficit foncier lorsque des travaux sont nécessaires.
La location meublée peut convenir à certains investisseurs recherchant une autre organisation fiscale et locative.
Le LMNP en résidence gérée, notamment sur le second marché, peut intéresser un investisseur qui souhaite déléguer une grande partie de la gestion à un exploitant dans le cadre d’un bail commercial.
Un bien à rénover peut répondre à une logique de création de valeur ou d'optimisation fiscale.
L’immobilier neuf, certains dispositifs fiscaux ou encore l’investissement dans un local commercial peuvent répondre à d’autres objectifs.
Il n’existe donc pas de « meilleur investissement immobilier » dans l’absolu.
Il existe surtout un investissement plus ou moins adapté à une personne.
Le niveau de revenus, l’épargne disponible, l’apport personnel, la tranche d’imposition, la capacité d’emprunt, l’âge, l’horizon de placement, l’effort d’épargne acceptable et le temps que l’on souhaite consacrer à la gestion doivent être étudiés ensemble.
C’est à partir de ces éléments que l’on peut commencer à construire une véritable stratégie d’investissement.
3. Comprendre la fiscalité avant d’acheter
La fiscalité ne doit pas être découverte après la signature chez le notaire.
Elle fait partie du projet dès le départ.
Deux biens affichant exactement le même rendement brut peuvent produire des résultats très différents selon le régime fiscal utilisé et la situation personnelle de l’investisseur.
En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En location meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux.
Selon la stratégie retenue, peuvent ensuite intervenir le régime réel, le micro-foncier, les amortissements en location meublée, le déficit foncier ou certains dispositifs spécifiques.
Ces mécanismes ont chacun leurs règles, leurs avantages et leurs contraintes.
La bonne démarche n’est donc pas de rechercher absolument le dispositif permettant de « payer moins d’impôts ». Il faut d’abord identifier une stratégie immobilière cohérente, puis comprendre comment elle sera fiscalisée.
Un avantage fiscal ne transforme jamais un mauvais bien en bon investissement.
À l’inverse, ne pas anticiper la fiscalité peut fortement dégrader la performance d’un projet pourtant intéressant au départ.
4. Déterminer son budget et son effort d’épargne
Une stratégie doit aussi être compatible avec les capacités financières de l’investisseur.
Il faut bien sûr connaître sa capacité d’emprunt et l’apport disponible, mais cela ne suffit pas.
Un projet immobilier doit être étudié en intégrant la mensualité du crédit, les loyers réellement envisageables, la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance, l'entretien, les travaux éventuels et la fiscalité.
On obtient alors une donnée essentielle : l’effort d’épargne.
Il correspond à la somme que l’investisseur devra éventuellement ajouter chaque mois pour équilibrer son investissement après perception des loyers et paiement des dépenses.
Certains investisseurs rechercheront un effort d’épargne très faible. D’autres accepteront volontairement d'investir chaque mois une somme supplémentaire pour acquérir progressivement un patrimoine.
Là encore, il n’existe pas une réponse valable pour tout le monde.
5. Trouver le bon bien au bon endroit
Ce n’est qu’après avoir défini l’objectif, la stratégie, la fiscalité et le budget que la recherche du bien devrait réellement commencer.
À ce stade, on ne cherche plus simplement « un investissement immobilier ». On sait précisément quel type de bien peut correspondre au projet.
Et surtout, il faut éviter un réflexe très fréquent : vouloir absolument investir près de chez soi.
Acheter dans une ville que l’on connaît peut sembler rassurant. On maîtrise mieux les quartiers, les habitudes locales et les distances. Mais la ville dans laquelle on habite n’est pas nécessairement celle qui correspond le mieux à l’objectif d’investissement recherché.
Un investissement immobilier peut se réaliser partout en France.
Le choix d’une ville doit donc reposer sur des données objectives et non uniquement sur la proximité géographique.
Avant de sélectionner un secteur, j’analyse de nombreux critères issus notamment des données de l’INSEE : évolution de la population, dynamique démographique, nombre de ménages, structure des âges, emploi, chômage, catégories socioprofessionnelles, revenus, parc de logements, part de locataires, vacance des logements, créations d’entreprises ou encore présence d’équipements et de services.
L’objectif est de comprendre la réalité d’un territoire et surtout son évolution.
Une ville dont la population progresse, qui crée de l’emploi et attire de nouveaux ménages ne présente pas le même profil qu’un secteur où la population diminue et où le nombre de logements vacants augmente.
Mais là encore, aucun indicateur ne doit être analysé seul.
Une forte croissance démographique peut être intéressante, mais encore faut-il regarder les prix immobiliers, les loyers pratiqués et la rentabilité possible. À l’inverse, certaines villes offrant des prix d’acquisition très faibles peuvent afficher des rendements élevés sur le papier tout en présentant une demande locative insuffisante ou un risque de vacance plus important.
Il faut donc croiser les données.
Une fois la ville identifiée, l'analyse devient encore plus précise : quartier, transports, commerces, bassin d’emploi, écoles, services, profil des locataires, loyers réellement pratiqués, concurrence locative et potentiel de revente.
Puis vient l’analyse du bien lui-même : prix d’achat, DPE, travaux, taxe foncière, charges de copropriété, état de l’immeuble et niveau de loyer réaliste.
L’emplacement doit être choisi en fonction de la stratégie de l’investisseur, et non en fonction de son adresse personnelle.
C’est aussi une partie importante de mon accompagnement : rechercher et analyser les territoires susceptibles de correspondre au projet avant même de sélectionner les biens.
Le bon bien est donc celui qui répond à deux conditions : correspondre à la stratégie définie au départ et se situer dans un marché dont les fondamentaux justifient l’investissement.
Investir dans l’immobilier, c’est suivre un ordre
La réussite d’un investissement immobilier tient souvent davantage à la méthode qu’au bien lui-même.
On commence par définir pourquoi on souhaite investir.
On détermine ensuite comment investir en fonction de son profil.
On comprend la fiscalité et les conséquences financières de cette stratégie.
Puis seulement, on cherche quoi acheter et où l’acheter.
Changer cet ordre revient souvent à essayer d’adapter son projet personnel au bien que l’on vient de trouver. Je préfère faire l’inverse : chercher ensuite le bien qui correspond au projet de l’investisseur.
Mini FAQ : comment investir dans l’immobilier ?
Quel est le meilleur investissement immobilier pour débuter ?
Il n’existe pas de réponse universelle. Un premier investissement doit surtout correspondre au budget, à la fiscalité, aux objectifs et au niveau de gestion accepté par l’investisseur.
Faut-il commencer par chercher un bien ?
Non. Il est préférable de définir d’abord son objectif, sa capacité financière et sa stratégie. La recherche immobilière devient ensuite beaucoup plus ciblée.
Location nue ou location meublée : comment choisir ?
Le choix dépend notamment du bien, de la demande locative, de la fiscalité de l’investisseur, de son objectif et de la gestion qu’il souhaite assurer. La comparaison doit être réalisée avant l’achat.
Est-il important de connaître la fiscalité avant d’investir ?
Oui. La fiscalité peut modifier considérablement le résultat réel d’un investissement. Elle doit donc être intégrée à la réflexion avant de choisir le bien.
Pourquoi être accompagné pour son investissement immobilier ?
Parce qu'un investissement fait intervenir plusieurs paramètres qui sont liés entre eux : objectif, financement, fiscalité, marché locatif, choix du bien et emplacement. Les étudier séparément peut conduire à une stratégie incohérente.
Vous souhaitez investir ? Commençons par votre projet, pas par les annonces
Mon accompagnement des investisseurs ne consiste pas simplement à proposer des biens à vendre.
Je commence par comprendre votre situation, vos objectifs, votre capacité d’investissement et ce que vous souhaitez réellement obtenir grâce à l’immobilier. Nous pouvons ensuite déterminer le type d’investissement qui semble le plus pertinent, étudier son fonctionnement et sa fiscalité, puis rechercher le bien correspondant à cette stratégie.
Vous avez un projet d’investissement immobilier ? Je vous accompagne dans chacune de ces étapes pour construire un projet cohérent avec votre profil et vos objectifs.
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